房展会“风向标”效应为何失灵

　　从近期房展会表现来看，今后一段时间，房价难有大幅反弹的机会，整体市场依然会保持相对稳定的状态。“以价换量”依旧是企业回笼资金的趋势性选择。

　　被视作“申城楼市风向标”的“假日楼市~2012上海房地产秋季展示会”国庆节期间在上海展览中心拉开了帷幕。

　　尽管在房展会前夕，市场供应量在增加，似乎也是在为房展会或者“银十”做准备，但市场似乎并没有给予我们太多的惊喜。

　　这或多或少和上海市房管局一月内两次发文要求严格执行限购政策有关。尽管两次发文中并没有出台任何新的调控政策，总体上仍然是就现有差别化住房信贷、税收和住房限售政策从“执行”层面再度强调从严，强调“去投资化”的楼市调控政策的执行力度，继续为首套房自住性需求购房者争取更多的购房时间，但却给中高端楼市降温了。从目前的情况来看，中高端市场放量3~7月的窗口期已经过去，市场成交量有可能因此走低，有可能从结构上为整体楼市价格降温。

　　那么，从房展会角度而言，“自住性需求”应该会成为市场的主力，“微调”政策仍将力助自住性需求项目放量。“自住性需求”仍然会持续关注房展会楼盘的营销动态。仅仅对于房展会本身而言，开发商更倾向于将“房展会”当做其整个营销环节的一部分，而不会寄希望于现场的成交量有多少。原因很简单，当前上海商品住宅市场已经呈现出“不快不慢，不温不火”的市场特征，开发商也在博弈市场，这个阶段的房展会自然难有很大的效果。

　　具体而言，表现在两方面：首先，当前上海商品住宅市场成交量价在微调的市场背景下相对平稳，基本上围绕刺激自住需求、首套房需求入市，坚持去投资化，成交量在80万平方米左右，没有太多惊奇可言；其次，9月以来，短期内来看，市场呈现出博弈的心态，一方面在商品住宅市场存销比降低至12~13个月这个基础上开发企业炒作涨价预期。另外，政府也在通过政策继续引导开发企业以价换量，在互相博弈的背景下，9月前两周成交量出现小幅回落，导致金九成色不足。

　　其实，从今年历次房展会的效果也不难看出，今年房展会上的品牌推广难以起到推升成交量的作用，在今年五一房展会上，为了缓解企业资金的压力，更多的房企放下品牌与形象身段，直接降价追求成交量与效果，房企的着力点趋于销量和回笼资金。因此，“降价”与否是激活成交量的关键所在。

　　因此，在今年十一房展会之后，市场成交量能否出现惊奇，最关键的还是看市场价格的优惠幅度和范围怎么样。那么，在限购政策重申严格执行的市场背景下，房地产市场是否因为十一房展会发生微妙变化？后市趋势如何？

　　笔者认为，十一房展会也将力助今年10月上海商品住宅市场成交量继续维持一定的热度，但是，也很难超过6月份的100万平方米的成交，有可能继续维持80万平方米左右的正常市场成交量。开发企业应该及时抓住这个“微调”的时间窗口，利用房展会时机，及时推盘跑量回笼资金，缓解企业资金面的压力。

　　从房价角度而言，房价在第四季度难以有反弹的机会。虽然上海的房地产市场存销比在降低，开发企业也在炒作，但是，限购与限贷本质上并没有松动或者取消，去投资化的楼市调控政策还在执行，外来性资金仍然没有办法影响到房地产市场价格的走势。在限购严格执行等政策执行下，高端楼市成交可能会走低，或将继续“以价换量”。但市场均价整体上仍然会保持相对稳定的状态。

来源：中国建设报

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