房价难言大涨，投机需求再遭抑制

温家宝总理近日表示，要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策；要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹。

　　对此，多家房企相关负责人表示，这再次表明楼市调控政策不会松动，目前积极去库存是首要任务，房价不具备上涨空间。有投资客认为，市场难现2009年那样的走势，炒房已难获暴利，目前不是出手的好时机，下半年可能是投机客最难熬的日子。但也有部分投资客蠢蠢欲动，出手豪宅市场。

　　预期房价反弹投资客看好豪宅

　　虽然北京、上海等一线城市依然严格执行限购政策，但刚性需求的持续涌入让部分投资需求也蠢蠢欲动。在部分投资需求看来，房地产市场的“买点”已现。在一些限购城市，有投资客通过使用他人名义、为亲属缴纳社会保险、注册公司法人等形式获取“房票”。一些投资客甚至表示：“总能找到办法买房。”

　　深圳投资客老李刚刚买下一套联排别墅，像其他投资客一样，老李早已失去了购房资格，这套别墅是用老李亲戚的“房票”购买。老李觉得他抓准了时机。“调控最严的时候已经过去了。未来别墅是稀缺资源，一定有升值空间。此外，央行一月两降息，对楼市也是利好！”让老李做出买房决定的不仅仅是近期利率政策的调整，也有开发商急于去库存而加大优惠促销力度的因素。“现在开盘的别墅一般都赠送100%的面积，开盘价格也大多低于预期。”

　　拥有天津户籍的唐山人小刘，近期也打算购入一套住房。小刘在北京工作，从天津的一所高校毕业后，小刘把户口放在了天津，具备在天津买房的资格。然而，小刘不在天津居住，他的父母在唐山拥有5套住房。“天津这套房买来不打算装修、也不打算出租，是用来投资的。”小刘看中了一个拥有天津梅江河景的高层项目，“要买就买大户型”。

　　在上海，豪宅的成交量已经超过去年同期水平，其中不乏投资客的身影。上海同策咨询研究中心数据显示，2012年上半年单价10万元/平方米豪宅项目成交量已达68套，超过2011年同期53套的水平，从数据上推算，2012年豪宅市场的成交量有望超过2011年。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在严厉的楼市调控下，豪宅成交量出现大幅上涨，体现了富裕阶层对豪宅增值及保值属性的认同。

　　北京高端住宅市场近期也是暖风阵阵。6月9日，位于朝阳区望京的远洋·万和公馆当天开盘推出100套房源，均价5.8万元/平方米，开盘当日即告售罄，实现认购额8.2亿元。据媒体报道，万科和保利旗下的两个高端项目保利东郡和万科如园将借势加大销售力度。万科相关人士表示，今年5、6月万科如园的签约金额已接近5亿元。

　　继续以价换量开发商借势促销

　　近期，沉寂了一年的深圳豪宅市场出现多个新推、加推豪宅项目。深圳美亨投资咨询总经理吴茂萍介绍说，去年几乎所有的深圳高端项目都难言收获，而今年深圳有8个高端项目入市或加推，总价超过千万的房源就有1800套。吴茂萍表示，深圳楼市今年出现了一些潜在的宽松信号，例如金地天悦湾高达每平方米7.88万元的预售价审批通过，千万元级别的大南山紫园项目通过审批等。在客户层面，限购后大量购房者通过帮外地亲戚朋友购买深圳社保“储存”的“房票”逐步可以使用。“对于资金实力较强的购房者而言，跨越限购的方法还是有的。”

　　一些即将入市的深圳豪宅加大了优惠促销力度。中国证券报记者在某别墅项目看到，个别单位赠送面积的比例十分惊人：一套400平方米的别墅竟然赠送超过300平方米的面积，很多别墅的花园和地下室全部赠送。销售人员称，这样大比例的赠送甚至超出了有关部门的规定。

　　豪宅项目抢跑入市的背后是开发商们依然绷紧的资金链。位于深圳香蜜湖半山的两个高端项目——云顶香蜜湖和兰江山第在位置、定位、户型等方面均有相似之处。迫于资金压力，云顶香蜜湖于去年上半年以低于预期的每平方米4万元价格抢先入市。云顶香蜜湖的抢跑将兰江山第置于尴尬境地。根据深圳实行的“限价令”，新开盘项目的预售价格不能超过周边项目均价。兰江山第若要以目标价位开盘，只能等到项目竣工以现楼发售，于是兰江山第从去年11月起开始营销预热并加快工期。然而兰江山第迫于信托兑付压力，最终还是没有挺到现房销售。深圳地产人士介绍，兰江山第预计于本月预售，预售价格甚至可能低于此前云顶香蜜湖的预售价格。

　　公开资料显示，兰江山第项目的开发商于2010年11月通过新华信托发行了“兰江山第项目股权收益权投资集合资金信托计划”，发行规模上限为3.5亿元，产品期间为18至24个月。若投资者不行使购房权，预期年化收益率最高为13%，若行使购房权，预期年化收益率为3%，并享有88折的购房折扣。即将到期的信托计划，令兰江山第承受着巨大的销售压力。

　　实际上，继续跑量仍是开发商下半年的主要策略。招商地产董事会秘书刘宁7日对中国证券报记者表示，房价下降依然是不可逆转的趋势。虽然楼市回暖令招商地产上半年的销售业绩超出预期，但销售均价比去年下降了16%。目前去库存依然是开发商的首要任务，而中小户型的刚需产品才是目前最有利于去库存的产品。此外，多个开发商表示，近期将继续积极降价促销、回笼资金。

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