房地产政策调整要把握好“度”

“想要同时实现稳增长和控房价两个目标，就要把握好政策调整的度。”6月28日在河南郑州召开的2012年省区市发展研究中心主任座谈会上，国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲在作专题发言时这样表示，“要坚决遏制投机性购房需求，同时释放自住型和改善型的购房需求；要改善住房供给结构，防止下一阶段性或区域性的住房供给不足；更为重要的是要控制好利率、信贷规模和首付比例。”

　　住房市场发生了明显变化，交易量明显上升

　　自今年3月份开始，国内住房市场发生明显变化。任兴洲依据五个指标进行了说明。

　　一是全国商品房销售面积较快上涨。4、5月份，无论是北京、上海、广州等一线城市，还是南昌、珠海等中等城市，商品房交易量都出现明显的上升。进入6月份，几个主要城市的新建商品住宅交易量增长更快，从6月4日到24日20天内，北京总成交面积同比上涨了55.5%。与限购城市相比，一些非限购城市销售面积上升幅度相对较小。

　　二是新建商品房的销售价格有所变化。5月份，统计局的数据显示，70个大中城市中，价格环比下降的城市有43个，价格环比上涨的城市有6个。再从70个大中城市中选取有代表性的10个限购城市进一步分析可以看出，虽然整个住房市场价格同比仍呈下降趋势，但一些重点城市的价格已出现环比和同比有所上升的趋势。

　　三是房地产开发投资增速提高。5月份，全国房地产开发投资环比上涨30%，同比上涨18%，变化较大。这其中包含着地区差异，从东中西部房地产开发投资情况来看，东部虽然投资规模较大，但房地产投资的增幅较低，上涨比较快的是中部和西部地区。

　　四是土地交易量和土地出让金增幅都有所加快。从4月份开始，连续两个多月，一些城市的土地交易量都出现了上升，土地出让金走高，甚至部分城市出现了新 “地王”。“地王”的出现对部分城市的土地市场交易量又产生了拉动作用。

　　五是商品房库存量仍然较大。即使按照现在较快的销售速度，去库存也需要一定的时间。但需要注意的是，一些限购城市的商品房库存水平的指标已经从阶段性的高点开始回落。

　　多种因素导致住房市场的变化

　　为什么近期住房市场会出现这么多的变化？任兴洲认为，这首先要归结为开发商这一段时间以来的“以价换量”取得了明显成效。在一系列调控政策的作用下，一批大中城市的郊区房价有所下降，同时市中心的房价不再持续上涨，议价空间也有所增加，这些因素促使住房的刚性需求得以释放，表现在中小户型、中低价位的住房销量增加。可以说，刚性需求的释放是这一轮交易量上升的主要支撑因素。

　　其次，近期的政策变化对住房市场回升起到了很大的推动作用。一方面，降息政策以及利率市场化都释放出了很强的信号，不仅对消费购买力有所支撑，更重要的是市场解读为是住房政策放松的信号。还有存款准备金率的连续下调，流动性的增加都对市场产生了较大的影响。在此基础上，一些银行的利率优惠程度明显提高，一些地区购房利率出现了9折、8.5折甚至8折的优惠；还有些地区对购房首付比例进行了调整，降至三成、甚至两成。这些因素的调整，不仅带动了商品房交易量的变化，还导致消费者的购房预期发生了改变。

　　再者，部分地方政府的政策微调对市场也产生了一定的作用，目前已有多个城市出台了程度不同的住房微调政策。内容包括：下调首套购买的首付比例、减免购房的相关费用；提高公积金的贷款额度、减免购房税以及对个人购买精装房进行奖励等；还包括对普通商品房标准的调整，对土地出让条件的松绑等等，这些政策调整也刺激了购房者的购买行为。

　　此外，任兴洲认为，去年基数较低和当前的季节性因素也对购房产生影响。她认为，去年40多个城市实行严格限购，使房地产交易量、价格、土地出让的数值都较低。因此与去年较低的基数相比，今年的数值就显得比较高。另外，因为每年4、5月份以后，结婚、入学、入托，以及就业的高峰期到来，这些因素也会促使购房需求增加。

　　当然，她认为目前住房市场的神经还是很脆弱的。当相关政策出现了变化，“地王”又重新出现，再加上刚需释放促使交易量上升，部分楼盘价格上涨，这种现象又会反过来刺激一批消费者，他们担忧房价会继续上涨因而出现恐慌性购买。因此，目前购房者对市场预期的变化也值得关注。

　　转自：

　　【版权及免责声明】凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“亚游平台网”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章及企业宣传资讯，仅代表作者个人观点，不代表本网观点和立场。版权事宜请联系：010-65363056。

延伸阅读